BIM для финансистов, или как цифровые технологии помогают считать деньги на стройке

ProPhotos / Pixabay ©

Как технологии информационного моделирования помогают повысить качество финансового планирования и учета на разных стадиях жизненного цикла объекта, разбирался портал Ради Дома PRO.

Одним из главных преимуществ цифровизации, как известно, является повышение прозрачности бизнес-процессов. В строительстве полный контроль над всеми этапами реализации проекта — залог того, что объект будет возведен в срок и не выбьется за рамки бюджета. На практике, однако, чаще срабатывает закон Хеопса, утверждающий прямо противоположное: ничто никогда не строится вовремя и в пределах сметы. Причин тому много. Это и сложность самого строительного процесса, сулящая заказчику бесчисленные риски, и несогласованность действий разных участников проекта (подробнее классический конфликт строителя и проектировщика мы разбирали здесь), и, наконец, крайняя непрозрачность всего, что происходит непосредственно на стройплощадке. «Проблема связана с тем, что данных о факте строительства чрезвычайно мало, — объясняет директор по маркетингу компании «Финград» Олег Ли. — К вам на площадку приезжает материал или делается какая-то работа, а через пару месяцев в бухгалтерии появляется соответствующий акт. Но сам по себе он еще не является подтверждением факта — нужна ревизия. Всё это долгий и сложный процесс, поэтому в большинстве случаев строительный бизнес контролируется не по факту, а по деньгам. То есть, если стадия строительства у вас оплачена, значит она, скорее всего, сделана». Очевидно, что такой подход фактически лишал менеджеров строительных компаний контроля над процессом стройки. С внедрением цифровых технологий наконец начала меняться. Спасительная цифровизация Несмотря на то что разговоры об информационном моделировании активно ведутся еще с начала 2010-х годов, строительство пока только вступает на путь цифровизации. В отличие от таких отраслей экономики, как продуктовый ритейл или финансовые услуги, стройка до сих пор не сильно зависела от информационных технологий. В результате на сегодняшний день оценить все преимущества BIM могут лишь немногие крупнейшие застройщики. А между тем, именно BIM дает девелоперам тот контроль, которого они были лишены при работе с бумагой. «Цифровое моделирование позволяет более точно просчитать объемы работ, необходимых для реализации проекта, а также повысить качество строительства, что с учетом роста скорости строительства становится одним из приоритетов. В свою очередь, точность расчета помогает сократить затраты на проект, по разным оценкам, от 10 до 20%», — пояснили Ради Дома PRO в Центре компетенций компании Capital Group. Остановимся подробнее на том, как BIM помогает повысить точность финансового планирования и учета на разных стадиях жизненного цикла объекта строительства. BIM на ранних стадиях За счет того, что BIM-модель содержит подробную информацию о будущем объекте, начиная от видов и марки материалов и заканчивая описанием технологии проведения работ, учета рабочих ресурсов и оборудования, она позволяет уже на этапе обоснования инвестиций просчитать несколько вариантов, например, с более дешевыми или дорогими материалами, или найти ответ на вопрос, насколько изменится прибыль, если вместо 14 этажей построить 17. «Технология BIM позволяет планировать намного эффективнее, поскольку вся информация об объекте находится в едином комплексе и можно наглядно видеть, как повлияет оптимизация или сокращение какого-то ресурса или обновление проектного решения», — резюмирует региональный управляющий на рынке России компании Plan Radar Виталий Березка. После того как проект утвержден, из BIM-модели в электронном виде можно получить ведомость всех работ и материалов. Имея расценки на эти работы и материалы, ведомость можно превратить в смету — это будет бюджет проекта. Причем в зависимости от стадии проектирования степень точности этого бюджета будет варьироваться. «На стадии Тендерной документации мы можем рассчитать генподрядную смету, на стадии Рабочей документации — бюджеты субподрядных договоров. По результатам проведенных тендеров мы можем автоматически корректировать бюджеты проектов и далее отслеживать все изменения стоимостей субподрядных договоров в ходе строительства», — перечисляет руководитель проектной группы автоматизации процессов инвестиционно-строительных проектов ГК «Основа» Владимир Шамшин. Именно на этом этапе застройщику предстоит решить одну из сложнейших на сегодняшний день проблем, связанную с дефицитом актуальных сметных расценок. Особенно сильно его ощущают исполнители госконтрактов, обязанные использовать государственные сметно-нормативные базы, содержание которых не всегда соответствует рыночным ценам. Что же касается коммерческих застройщиков, то они вынуждены самостоятельно определять стоимость каждой позиции в смете. «Даже те пользователи, которые используют государственные справочники, зачастую формируют собственные базы отдельных видов работ, которых может не быть в требуемой им сметно-нормативной базе, — отмечает руководитель направления автоматизации строительства и недвижимости фирмы «1С» Константин Букалов. — В контексте информационного моделирования использование собственных сметно-нормативных баз данных может дать преимущество в автоматизации получения структуры сметы и определении плановой стоимости работ. Ведь в этом случае можно организовать классификацию ресурсов и работ так, чтобы адаптировать ее под состав свойств, которые могут быть заданы в модели, а не использовать нормативы, которые создавались, когда об информационном моделировании речи совсем не шло». Для подготовки строительных смет компания предлагает собственный продукт «1С: Смета 3», входящий в программный комплекс «1С: BIM 6D». Среди других популярных решений опрошенные Ради Дома PRO участники рынка назвали программы «Гранд-Смета» от ГК «Гранд», SmetaWizard от «Визарсофт» и платформу Larix CPM от «Айбим». Последнюю, в частности, используют в ГК «Основа», ежеквартально актуализируя расценки на основании тендеров, проведенных на собственной тендерной площадке застройщика АСТ. Думается, что именно такой подход сегодня в наибольшей степени отвечает потребностям рынка. «Сейчас есть запрос, чтобы в сервисах для составления смет появились цены от реальных подрядчиков, как это сделано, например, в США. Там, когда вы делаете BIM-модель, можно сразу видеть стоимость строительства исходя из расценок конкретных подрядчиков и поставщиков в этом регионе. И нам хорошо было бы иметь площадку, с помощью которой можно не только подтверждать цены, но и нанимать поставщиков», — отмечает Олег Ли из «Финграда». От сметы к факту Вторым этапом, требующим тщательнейшего контроля со стороны финансовых служб, является непосредственно само строительство. И вот здесь задач пока гораздо больше, чем решений. По данным недавнего исследования KPMG и PropTech Russia, из всех организаций, работающих в BIM, на этапе строительства его используют лишь 13%. При этом именно на стройплощадке цифровизация наиболее эффективна, считают 42% респондентов. Ключевая задача BIM на стадии строительства заключается в том, чтобы в режиме реального времени фиксировать факт и, соответственно, оперативно отслеживать изменения плана и бюджета проекта. Очевидно, что для этого необходима, во-первых, слаженная работа всех программных продуктов, отвечающих за осмечивание, календарно-сетевое планирование, план-фактный анализ и пр., а, во-вторых, желание и умение работать «в цифре» самих прорабов, инженеров стройконтроля и других специалистов на стройплощадке. Как и в случае со сметами, здесь нет ультимативного решения, и застройщики вольны выбирать из нескольких технологических продуктов, комбинируя их исходя из потребностей или разрабатывая собственные комплексы. Так, например, ГК «Основа» использует связку BIM360 от Autodesk и системы календарно-сетевого планирования Synchro Pro от Bentley. «Данное программное обеспечение позволяет синхронизировать трехмерную модель строящегося объекта с календарно-сетевым графиком выполнения работ. В результате получается наглядная визуальная модель планового и фактического выполнения работ. Эта модель содержит информацию о длительности, трудоемкости и стоимости выполнения строительно-монтажных работ, а также позволяет фиксировать выполненные работы на строительной площадке, как с настольных приложений, так и с мобильных устройств», — объясняет Владимир Шамшин. Из российских продуктов задачи планирования, учета объема произведенных работ и сравнения плана с фактом решает комплекс «1С: BIM 6D». При работе с ним информацию о факте выполненных на площадке работ вносят в программу или сотрудники на местах, или специалисты в офисе на основании фото- и видеоматериалов. «Прораб ввел документ о выполнении — менеджеры сразу видят план-фактный анализ на диаграмме, в таблицах и на 3D-модели, — поясняет Константин Букалов. — На основании информации из документов, которые оперативно введены пользователями, формируются готовые отчеты для план-фактного анализа следующих показателей: выполнение работ, обеспеченность строительства материалами, прямые затраты на строительство». Наряду с использованием зарубежного и российского софта есть и третий путь — разработать собственный. По этому пути сейчас идет, например, Capital Group. «Компания создает мобильное приложение для отметки фактически выполненных работ, также предусмотрена версия для работы на ПК. Помимо фиксации факта выполненных объемов приложение будет уведомлять исполнителей работ о зафиксированных замечаниях на строительной площадке, поможет вести технический и авторский надзор, а также выставлять предписания исполнителям. Дальнейшее развитие приложения предполагает использование системы для генерации актов выполненных работ и форм КС-2, а также интеграцию с ЭЦП», — рассказали в Центре компетенций девелопера. «Цифра» для финансистов Несмотря на то что на рынке уже есть работающие решения, позволяющие контролировать бюджет строительства с помощью BIM-модели, на практике директора по цифрового трансформации редко слышат финансовых менеджеров, сетует Олег Ли из «Финграда». А между тем, именно от работы последних в определяющей степени зависит успех строительного бизнеса, ведь строительство как правило ведется за счет кредитов, и именно финансисты решают вопрос, где и на каких условиях эти кредиты привлечь. «Финансист должен знать, что происходит в строительстве, — убежден эксперт. — Он должен быть в курсе всех изменений себестоимости, сроков, графика финансирования, согласования платежей и т. п. — это и есть управление строительством. Именно такому финансисту адресован наш продукт, позволяющий взять данные из любых источников и использовать их для формирования основных финансовых отчетов и бюджетов». Чтобы эффективно управлять строительством, нужен качественный финансовый анализ, а для этого нужны данные. И если раньше их своевременное получение было сопряжено с колоссальными трудностями — финансистам приходилось вести учет практически вручную по факту, который «доносился» до них со стройки, — то теперь ситуация меняется, и драйвером этих изменений выступает прогресс в самой стройке. Однако строитель работает не для полноты финансового учета. И последняя достижима только тогда, когда сам учет является функцией системы, используемой для управления строительством. «В этом случае полнота финансового учета будет равна полноте данных в ней. И BIM — это именно та система, которая позволит получить исчерпывающие данные для учета, но не потому, что они нужны финансисту, а потому, что они просто в ней есть», — заключает Олег Ли.